Perguntas frequentes

MUNICÍPIOS COM E SEM CADASTRO   |   ATENDIMENTO   |   CUSTOS   |   DOCUMENTAÇÃO   |   LOCALIZAR   |   REGISTO   |   LEGITIMIDADE   |   APOIO BUPI

Municípios com e sem cadastro

O meu município não tem cadastro predial. Posso georreferenciar as minhas propriedades?

Sim. Caso a sua propriedade se localize num município sem cadastro predial, deve identificar os seus limites no BUPi.

O meu município tem cadastro predial. Como posso fazer a georreferenciação?

Caso a sua propriedade se localize num município com cadastro predial, a georreferenciação do seu terreno é feita pela DGT por vectorização dos elementos cadastrais existentes. Contudo, beneficia, igualmente, do regime de gratuitidade que vigora até 31 de dezembro de 2025.

Qual a diferença de procedimentos entre municípios com e sem cadastro?

Os procedimentos de registo são, igualmente, aplicáveis em todo o território nacional, independentemente do tipo de georreferenciação prevista: é necessário apresentar a representação gráfica georreferenciada (RGG) para municípios sem cadastro predial, e configuração geométrica predial (CGP) para municípios com cadastro predial.

As propriedades que não estão identificadas e registadas podem tornar-se património do Estado?

A forma de manifestar publicamente que uma propriedade lhe pertence é registá-la na Conservatória do Registo Predial.
As propriedades que não forem identificadas no BUPi nem registadas na Conservatória estão sujeitas ao procedimento de reconhecimento de prédio sem dono conhecido, ficando provisoriamente registadas em nome do Estado.

Atendimento

ONDE POSSO IDENTIFICAR AS MINHAS PROPRIEDADES?

Online
Para evitar a deslocação até um balcão de atendimento, pode efetuar a identificação dos limites da sua propriedade online, autenticando-se com o Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital (CMD) e respetivos PINs.

Balcões BUPi
Caso necessite do auxílio de um técnico habilitado ou não disponha da autenticação eletrónica, pode optar por fazer a identificação das suas propriedades num balcão BUPi. Consulte a lista de Balcões BUPi do município onde se localiza a sua propriedade.

ONDE POSSO REGISTAR AS PROPRIEDADES?

Conservatória
Após submeter o pedido de georreferenciação das suas propriedades no BUPi, deverá dirigir-se à Conservatória do Registo Predial, que já terá toda a informação sobre a localização e limites da sua propriedade, a fim de efetuar o registo.
Brevemente, será possível iniciar o pedido de registo diretamente através do Balcão BUPi ou online, após a submissão da RGG.

Se o seu município tiver cadastro predial, dirija-se à Conservatória do Registo Predial para efetuar o registo e leve consigo a caderneta predial.

Que serviços posso agendar?

Localizar a propriedade
Para identificar a localização e os limites das suas propriedades, pode dirigir-se ao Balcão BUPi do município onde se localiza a sua propriedade.

Registar a propriedade
Para efetuar o agendamento do registo deve contactar a Conservatória do Registo Predial local.
Brevemente, será possível iniciar o pedido de registo diretamente através do Balcão BUPi ou online, após a submissão da RGG.

Custos

QUAIS OS CUSTOS ASSOCIADOS?

Para localizar as propriedades
A identificação das suas propriedades, através do BUPi, quando feita online ou num balcão BUPi, é sempre gratuita.

Para efetuar o registo predial
Para as propriedades que nunca tenham sido registadas numa Conservatória, ou cujo registo não esteja atualizado, o processo de registo é também gratuito.

Sobre a gratuitidade dos registos
A Lei n.º78/2017, de 17 de agosto, veio criar o sistema de informação cadastral simplificado e alargar a possibilidade de todos os proprietários poderem efetuar o registo dos seus terrenos rústicos e mistos de forma gratuita, seja qual for a sua localização geográfica.

A isenção das taxas associadas ao registo está assegurada até 31 de dezembro de 2025.

Consulte aqui a data de término da gratuitidade do registo no seu município.

Data de término

dd/mm/aaa

Documentação

QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA LOCALIZAR AS PROPRIEDADES?

Online
Para identificar a localização e limites da sua propriedade online deve autenticar-se com o Cartão de Cidadão, tendo na sua posse os códigos PIN. Pode também autenticar-se com a Chave Móvel Digital (CMD), devendo ter consigo o telemóvel associado. Deve ter também a caderneta predial que contém o número das matrizes da propriedade a georreferenciar. Se já fez previamente um levantamento GPS com as coordenadas das suas propriedades, poderá carregar o ficheiro na plataforma. Caso contrário, deverá identificar a sua propriedade diretamente no mapa.

Balcão de atendimento
Ao dirigir-se a um balcão de atendimento BUPi, necessita de ter consigo o seu Cartão de Cidadão e a Caderneta Predial com o número das matrizes da propriedade a georreferenciar. Alternativamente pode indicar o número da matriz e o NIF para que o Técnico possa consultar a Caderneta Predial no Portal das Finanças. Deverá saber identificar a sua propriedade no mapa e, se possível, trazer o levantamento GPS dos limites da sua propriedade.

QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA FAZER O REGISTO DAS PROPRIEDADES?

Documentos que deve levar consigo
Consulte aqui os documentos que necessita, de acordo com a sua situação.

Documentos que comprovam a titularidade
Os documentos que comprovam que a propriedade lhe pertence:

  • Escritura de compra e venda ou de doação;
  • Escritura de Habilitação de herdeiros;
  • Decisão judicial que lhe atribua o direito de propriedade;
  • Lei ou outro tipo de diploma legal que lhe atribua esse direito.

Nos municípios com cadastro necessitará ainda da respetiva caderneta predial.

E SE NÃO TIVER NENHUM DOCUMENTO QUE COMPROVE QUE A PROPRIEDADE É MINHA?

Se tem uma propriedade mas não tem um documento que comprove que a mesma lhe pertence, pode iniciar um procedimento especial de justificação para demonstrar que vive ou explora a propriedade em condições que permitem registá-la em seu nome. Para mais informações entre em contacto com a Conservatória do Registo Predial mais perto de si.

Localizar

QUEM PODE LOCALIZAR AS PROPRIEDADES?

A localização de propriedades pode ser efetuada pelo titular/promotor, via online ou num balcão BUPi com um técnico habilitado. Caso efetue a identificação da localização e limites da sua propriedade online, o técnico irá apenas validar a informação.

QUE MÉTODOS POSSO UTILIZAR PARA LOCALIZAR AS PROPRIEDADES?
  • Desenho do polígono sobre um mapa digital;
  • Medição direta em campo, vulgarmente designada por levantamento com GPS;
  • Carregamento de um ficheiro nos formatos aceites (KML, GPX, TopoJSON e Shapefile com extensão *.zip).
Quais as razões para georreferenciar as propriedades?

A definição da localização e limites da sua propriedade garante que as suas estremas podem ser repostas, mesmo nas situações em que os identificadores físicos desapareçam, assegurando a proteção eficaz da sua propriedade.

Como proceder quando a área indicada pelo promotor na RGG não coincide com a área inscrita na matriz
  • Informar o promotor da divergência de área;
  • Se o promotor confirmar o polígono com a diferença de áreas a RGG é submetida, servindo o termo de responsabilidade de declaração de que a área indicada é a correta (artigo 16.º da Lei 78/2017);
  • No formulário da RGG constarão os dados da matriz, designadamente a área inscrita.
Como evitar a sobreposição de polígonos
O cadastro simplificado é um processo declarativo, sendo a sua mais valia o facto de permitir conhecer os proprietários e onde se localizam as propriedades. É, assim, natural, que no decurso desse processo gradual se conheçam conflitos, muitos deles já existentes, a respeito da propriedade.

No entanto, o cadastro simplificado comporta informação com vários níveis de rigor posicional, ou seja, integra tanto o desenho livre dos polígonos, como, em muitos casos, o levantamento topográfico clássico. Está prevista, também, a implementação de mecanismos que possam mitigar o número de situações, designadamente através da entrada em funcionamento de algoritmos de inteligência artificial e da melhoria de mecanismos existentes atualmente no BUPi, para cumprimento do quadro jurídico vigente sobre acertos de estremas e de confrontações.

Para evitar a sobreposição de polígonos, antes de iniciar o esboço da sua propriedade, verifique primeiro:
• Se o desenho da sua propriedade se sobrepõe com um bem de domínio público (rede viária, rede hidrográfica, etc). Nesta situação, saiba que o Técnico Habilitado irá recusar a RGG;
• Se a sua propriedade está sobreposta ou confina com propriedades que não se encontram georreferenciadas, saiba que pode iniciar o procedimento especial de registo, pois a sobreposição de polígonos ou a ausência de informação quanto a todas as estremas não impede o registo da propriedade, ficando a RGG seja validada com reserva.

Ao validar estes passos, estará a garantir que o procedimento de RGG será simples e rápido.
Como posso inscrever um prédio rústico omisso na matriz?

Para promover a inscrição na matriz de um prédio rústico, situado em concelhos que não dispõem de matriz cadastral e onde já vigore o Sistema de Informação Cadastral Simplificada, terá de se dirigir a um balcão do BUPi para efetuar a RGG do prédio, após o preenchimento, no balcão BUPI,  de uma declaração para instrução do procedimento de inscrição de prédio omisso (ANEXO I da OT1). Depois de efetuar a RGG, deverá dirigir-se ao serviço de finanças,  munido da RGG, da declaração para instrução do procedimento de inscrição de prédio omisso (ANEXO I da OT1),  do requerimento para inscrição de prédio omisso na matriz (ANEXO II da OT1) e da declaração de aceitação de, pelo menos, um dos proprietários confinantes. Quando lhe for atribuído o artigo matricial terá de voltar novamente ao balcão do BUPi para terminar a RGG e promover o registo na Conservatória do Registo Predial.

Como posso retificar/atualizar a área de um prédio rústico?

Para retificar/atualizar a área de um prédio rústico, situado em concelhos que não dispõem de matriz cadastral e onde já vigore o Sistema de Informação Cadastral Simplificada, deverá começar por promover o procedimento de RGG com a área correta do prédio. Depois do procedimento de RGG estar finalizado, deverá dirigir-se a uma Conservatória do Registo Predial e requer a retificação/atualização da área do prédio rústico, declarando que pretende que a área da RGG seja a considerada para efeitos de registo, por ser esta a correta. Não terá que dirigir-se ao serviço de finanças para promover a retificação de área na matriz, uma vez que esta é feita oficiosamente entre serviços (Orientação Técnica 2).

Registo

COMO VERIFICO SE A PROPRIEDADE ESTÁ REGISTADA?

Para saber se as suas propriedades estão registadas na conservatória, pode:

  • Verificar se tem na sua posse uma certidão de registo predial;
  • Dirigir-se a uma Conservatória do Registo Predial e indicar o seu nome e o número de matriz.
QUAIS AS RAZÕES PARA REGISTAR AS PROPRIEDADES?

Os seus direitos só ficam realmente assegurados quando a sua propriedade está registada na Conservatória do Registo Predial, pois só assim é possível garantir, sem margem de dúvida, quem é o proprietário.

QUAL A OBRIGATORIEDADE DO REGISTO?

O registo na Conservatória do Registo Predial é obrigatório quando:

  • Compra ou vende um terreno;
  • Estabelece direitos e encargos sobre a propriedade (usufruto, arrendamento, hipoteca, entre outros);
  • Pretende anexar ou desanexar propriedades, permutar terrenos e estabelecer outras formas de estruturação fundiária.
QUAL O BENEFÍCIO PARA PROPRIEDADES QUE AINDA NÃO ESTÃO REGISTADAS NA CONSERVATÓRIA?

A grande vantagem para o proprietário em proceder ao registo de um terreno até 2025 passa por não ter qualquer custo associado a este procedimento.
Se possui propriedades ainda não registadas ou cuja informação não se encontra atualizada na Conservatória, pode usufruir dos procedimentos especiais de registo, que são gratuitos dentro do prazo previsto na lei.

O QUE É QUE O BUPi ALTERA NO REGISTO?

Agora, para registar a sua propriedade, é necessário efetuar previamente a sua identificação na plataforma online ou junto de um técnico habilitado. Esta identificação deve estar devidamente validada por um técnico habilitado nos municípios sem cadastro, ou ser vetorizada pela DGT nos restantes municípios.

QUAL O BENEFÍCIO PARA PROPRIEDADES REGISTADAS NA CONSERVATÓRIA?

No caso da propriedade se encontrar devidamente registada na Conservatória, deve identificá-la no BUPi para que não haja dúvidas sobre a sua localização e limites. A identificação georreferenciada da sua propriedade é averbada ao seu registo. Este processo pode ser feito gratuitamente, pela plataforma online ou no balcão BUPi mais perto de si.

Legitimidade

O que fazer se a matriz não estiver inscrita em meu nome?
Nos casos em que o interessado não é sujeito passivo na matriz, nem titular inscrito no registo, deve, em princípio, preencher a declaração de legitimidade. Não obstante esta declaração não abranger todas as situações de legitimidade quando o interessado não é sujeito passivo na matriz nem sujeito ativo no registo (porque o artigo 36.º do Código do Registo Predial tem uma legitimidade muito ampla, permitindo o registo a qualquer pessoa que no mesmo tenha interesse), abrange a maioria das situações, portanto, em que o interessado tem um documento para registar na Conservatória ou irá dar início a uma justificação de direitos (na Conservatória ou num Cartório Notarial e podendo ter por causa a usucapião) e auxilia o técnico habilitado como critério da legitimidade.
O que fazer quando a área ou outros dados que constam da caderneta predial devam ser retificados?
A RGG é elaborada pelo promotor, devendo nesta situação constar do processo de RGG os dados a retificar (ex.º no caso de retificação da área é a que resultar da RGG). O processo de RGG é instrutório do pedido de registo e do pedido de retificação da matriz predial.
Como fazer a RGG quando a matriz está em nome da herança?

A RGG pode ser promovida por qualquer herdeiro, que deverá apresentar os seguintes documentos:

  • Caderneta predial do prédio ( doc. obrigatório); e
  • Comprovativo de inscrição do NIF de Herança Indivisa; ou
  • Imposto de Selo-Modelo 1- Comprovativo de participação de Transmissões Gratuitas; ou
  • Habilitação de herdeiros .
Como elaborar a RGG quando a matriz está em nome de vários proprietários (compropriedade)?
A RGG é elaborada pelo comproprietário promotor, sendo obrigatoriamente identificados os restantes comproprietários que constam da caderneta predial.
Como proceder quando a matriz está em nome de um dos cônjuges e é o outro que promove a RGG?
A RGG é elaborada pelo cônjuge promotor, registando-se a situação através do preenchimento dos dados que constam da matriz, sendo a titularidade tratada em sede de registo.
E se o promotor for uma pessoa coletiva?
Para além da indicação do NIPC:
  • Tratando-se de entidade sujeita a registo comercial, a chave de acesso da certidão permanente;
  • Caso a entidade não esteja sujeita a registo comercial, os estatutos + nomeação órgãos sociais e termo de posse.
O que fazer quando o promotor representa o proprietário ou o interessado?
Quando o promotor intervém como representante, deve apresentar uma procuração que lhe confira poderes para elaborar a RGG emitida pelo titular inscrito na matriz. Estas procurações não têm forma especial devendo apenas exigir-se a assinatura e menção do documento de identificação do mandante/titular da matriz. O modelo-tipo de procuração simplificada que consta do BUPi, só confere poderes de representação para o procedimento de RGG, sem prejuízo do procedimento de registo ter seguimento processual onde será necessário apresentar um instrumento de mandato com forma especial. O modelo-tipo de procuração simplificada pode ser apresentado no âmbito do processo de esboço, ou em balcão presencial, devendo no caso das ordens profissionais ser indicada a respetiva cédula profissional. Caso o mandante não saiba/não possa assinar, a documentação necessária a instruir o procedimento de RGG terá de ser assinada por outrem a seu rogo (pedido) e a assinatura assim feita deve ser reconhecida por via de reconhecimento, feito perante serviço de registo, notário, ou, outras entidades e profissionais que podem fazer reconhecimentos de assinaturas (advogados e solicitadores). Se o reconhecimento for efetuado em qualquer serviço de registo, o mesmo será gratuito.

 

Pode consultar os modelos-tipo abaixo:

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